+7 (499) 653-60-72 Доб. 417Москва и область +7 (812) 426-14-07 Доб. 929Санкт-Петербург и область

Договор ареды без права расторжения

Договор ареды без права расторжения

Строительство" Расторжение договора аренды по требованию одной из сторон возможно как в судебном порядке, так и путем одностороннего внесудебного отказа стороны от исполнения договора. Судебный порядок расторжения договора аренды По требованию одной из сторон договор можно расторгнуть по решению суда при существенном нарушении его условий другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором п. Одно из общих оснований для расторжения договора — существенное изменение обстоятельств, приводящее к фактической утрате стороной договора интереса к дальнейшему его исполнению ст. Доказать суду такое изменение крайне трудно. Например, суды не признают существенным изменением обстоятельств изменение экономической ситуации на рынке или ухудшение финансового положения одной из сторон договора постановления Президиума ВАС от Основания для расторжения договора по инициативе арендодателя: использование арендатором имущества с существенными нарушениями условий договора; существенное ухудшение состояния имущества; невнесение платы более двух раз подряд после истечения срока; непроведение капитального ремонта, когда соответствующая обязанность возложена на арендатора [1].

ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Письмо уведомление о прекращении договора

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам, представленным на сайте. Это быстро и бесплатно!

Содержание:

ЧАСТО ВСТРЕЧАЮЩИЕСЯ СЛУЧАИ В АРЕНДЕ ПОМЕЩЕНИЙ

Правовая защита компании часов Договор аренды заключен на определенный срок В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды независимо от его срока по инициативе арендатора в судебном порядке ст.

Таким образом, отказаться от аренды немотивированно при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре. ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды.

Пример из практики. Арендодатель направил уведомление об отказе от исполнения договора на имя арендатора. Однако в дальнейшем не стал предъявлять требования по поводу освобождения помещения, находясь с арендатором в прежних правоотношениях.

Кроме того, арендатор и арендодатель заключили дополнительное соглашение к имеющемуся документу последнее, кстати, распространялось даже на период до подписания соглашения. Позже одна из сторон обратилась в суд с иском. Суды нижестоящих инстанций вняли требованиям: договор аренды они посчитали прекращенным, а в дополнительном соглашении увидели ничтожную сделку. Однако Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился.

Он посчитал, что договор аренды прекращен не был, противоречий гражданскому законодательству нет см. В договоре можно предусмотреть безусловное право на отказ от него во внесудебном порядке Прямое упоминание в Гражданском кодексе права арендатора на расторжение соглашения путем обращения в суд ст.

Согласно пункту 2 статьи Следовательно, Гражданский кодекс допускает, что стороны вправе согласовать условие о внесудебном расторжении договора аренды самостоятельно. Причем для отказа арендатора а равно арендодателя от договора без обращения в суд стороны могут как предусмотреть специальные основания, так и не предусматривать никаких оснований, сделав право на отказ безусловным, немотивированным.

Одно время правомерность такого подхода была под вопросом. Также смотрите: Формулировки для шаблонов договоров на год. Проверены Верховным судом Существовала точка зрения, что эту норму нужно понимать следующим образом: предусмотреть право на отказ от договора аренды во внесудебном порядке можно основываясь на положениях статьи Гражданского кодекса , но только если будут предусмотрены конкретные основания для такого отказа.

Но еще в году Президиум Высшего арбитражного суда подтвердил, что такое мнение ошибочно. В договоре аренды, заключенном на 20 лет, стороны предусмотрели право арендодателя досрочно отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке. Арендодатель решил воспользоваться таким правом и направил уведомление арендатору, но тот освободить помещение отказался. Суды трех инстанций тоже отказались выселить арендатора.

Они посчитали, что для одностороннего отказа от исполнения договора аренды, заключенного на определенный срок, необходимо, чтобы закон или договор предусматривал конкретные основания или условия, при наличии которых такой отказ допускается.

В данном договоре не было указано каких-либо оснований для одностороннего отказа — просто было предусмотрено право на отказ без каких-либо причин. Президиум Высшего арбитражного суда с такой позицией не согласился. Он четко указал, что для одностороннего отказа достаточно самого факта указания в законе или договоре на такую возможность. Таким образом, в договор аренды можно включить право арендатора как на немотивированный отказ от договора, так и на отказ по предусмотренным в договоре основаниям.

Ошибочные формулировки условия о праве арендатора на отказ При включении в договор условия о расторжении договора во внесудебном порядке нужно с особым вниманием отнестись к его формулировке. В случае неоднозначной формулировки суд, руководствуясь буквальным толкованием договорного условия. При этом буквальное значение означает сопоставление договора с другими условиями и смыслом договора в целом ст.

Буквальная трактовка означает, что в этом условии установлено право арендатора потребовать расторжения договора аренды по собственной инициативе. Раз это право только потребовать расторжения а не отказаться от договора и ничего не сказано о внесудебном порядке, то речь идет о праве на обращение в суд с требованием о расторжении договора.

Кроме того, такое условие нужно сопоставлять с условиями о порядке прекращения договора, которые могут находиться в том числе в другом разделе договора.

Ситуация не безнадежная, если в указанном выше условии есть отсылка на пункт договора, в котором говорится именно о внесудебном порядке, и описаны действия сторон при его применении или, наоборот, в соответствующем пункте сделана отсылка на тот пункт, где говорится о праве арендатора потребовать расторжения договора.

Но когда таких условий нет, а в иных условиях расписан только порядок прекращения договора по соглашению сторон, вряд ли можно считать, что у арендатора есть право на односторонний внесудебный отказ от договора. Стороны заключили договор аренды помещения, в котором должен был разместиться филиал арендатора. Срок аренды — восемь лет. По условиям договора арендатор вправе был потребовать досрочного расторжения при условии предупреждения арендодателя не менее чем за 90 дней, а также соблюдения арендатором требований договора о своевременном внесении арендной платы и возмещении расходов арендодателя по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг.

Также было условие о том, что договор считается расторгнутым с момента регистрации соглашения о расторжении, которое подлежит подписанию сторонами как при окончании срока действия договора, так и при его досрочном расторжении.

В связи с закрытием филиала арендатор решил воспользоваться своим правом на отказ от аренды и направил арендодателю письмо об этом. Арендодатель не согласился расторгнуть договор, а через некоторое время подал иск о взыскании долга по арендной плате и неустойки.

Арендатор заявил встречный иск о расторжении договора аренды. При первом рассмотрении дела суд удовлетворил иск о взыскании долга и неустойки и отказал в удовлетворении встречных требований апелляция оставила решение без изменения. Кассационная инстанция вернула дело на новое рассмотрение, и на этот раз суд первой инстанции решил, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний отказ и договор является расторгнутым. Поэтому суд отказал в удовлетворении обоих исков: в требовании о взыскании долга, так как отсутствовали основания для взыскания арендной платы после расторжения договора, а во встречном требовании — поскольку договор и так уже расторгнут.

Апелляционная и кассационная инстанции с этим выводом не согласились и частично взыскали с арендатора долг и неустойку. Окончательный вывод сделал Президиум Высшего арбитражного суда. Он посчитал, что у арендатора не было права на отказ от договора во внесудебном порядке, так как по условиям договора он мог только потребовать досрочного расторжения, но не мог заявить о расторжении в одностороннем порядке применительно к пункту 3 статьи ГК РФ.

Следовательно, по условиям договора вопрос о его расторжении мог быть решен только в судебном порядке, а у арендатора всего лишь было право инициировать такой спор. При этом Президиум Высшего арбитражного суда принял во внимание, что в конкретной спорной ситуации у арендатора возникло право требовать расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств принятием решения о ликвидации филиала.

Таким образом, в интересах арендатора четко указать в договоре, что он имеет право не просто на расторжение договора аренды по своей инициативе, а на отказ от него именно в одностороннем внесудебном порядке, который влечет за собой расторжение договора п. При этом, как следует из п. Как отметил ВС РФ, нарушение представленной обязанности может повлечь отказ в судебной защите, в том числе признание ничтожным одностороннего изменения условий обязательства или одностороннего отказа от его исполнения Постановление Пленума Верховного Суда РФ от Указана обязанность уведомить арендодателя об освобождении помещения, но не само право на отказ Иногда в договор аренды включают условие о том, что арендатор обязан уведомить арендодателя о досрочном освобождении помещения.

Но при этом о праве арендатора на отказ от договора ничего не говорится. Это серьезная ошибка. Буквальное толкование такого договорного условия не позволяет приравнять его к условию о праве арендатора на односторонний внесудебный отказ от договора. Ведь досрочное освобождение помещений может стать в том числе следствием досрочного расторжения договора по соглашению сторон, а не только по инициативе одной из сторон.

Остались вопросы по аренде недвижимости? Ответ найдется в Системе Юрист Санкции за односторонний отказ от договора аренды В процессе обсуждения проекта договора арендодатель может согласиться на то, чтобы включить в него право арендатора на односторонний отказ от договора во внесудебном порядке.

Но при этом арендодатель может настоять на условии о санкциях за использование такого права. Обычно это неустойка штраф в определенном размере, который арендодатель вправе удержать из суммы обеспечительного платежа, внесенного арендатором при заключении договора. Бывает, что арендаторы легко соглашаются на такое условие, полагая, что при необходимости его легко можно будет оспорить в суде и в результате избавиться от договора без потерь.

В действительности не все так однозначно. Есть разные судебные позиции на этот счет. Постановление Пленума Высшего арбитражного суда от Позиция первая: неустойка за односторонний отказ от договора — злоупотребление правом Некоторые суды считают, что нельзя предусмотреть в договоре аренды штраф за то, что арендатор воспользовался своим правом на односторонний внесудебный отказ от договора и при этом ничего не нарушал.

По мнению судов, включение в договор санкций за досрочное расторжение договора в одностороннем порядке противоречит природе неустойки как меры ответственности, применяемой только за нарушение обязательств. В данном же случае никакого нарушения нет, поскольку арендатор использует право на отказ от договора, предоставленное ему договором.

Арендатор не должен нести ответственность за использование своего права. Таким образом, применение таких санкций является злоупотреблением правом со стороны арендодателя ст. Поэтому односторонний отказ арендатора от исполнения договора не может являться основанием для применения к нему меры ответственности в виде неустойки Постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 июля г.

Позиция вторая: неустойка за односторонний отказ от договора возможна Другие суды не видят ничего противозаконного в плате за досрочный отказ от договора, ссылаясь на принцип свободы договора ст. Причем есть мнение о том, что плата за досрочный выход из договора не является мерой ответственности неустойкой в полном смысле , а представляет собой своего рода приобретение права на отказ от договора на возмездной основе.

Экономически это вполне оправданно в предпринимательских отношениях, учитывая, что другая сторона договора арендодатель из-за досрочного отказа лишается того, на что вправе была рассчитывать, заключая договор. Также есть примеры, когда суды воспринимают плату за досрочный выход из договора именно как неустойку, но даже в этом случае считают ее возможной.

Рассматривался спор по иску арендодателя о взыскании неустойки за досрочное расторжение договора аренды. Этот договор был заключен в феврале года и должен был действовать до конца года. Уже в середине марта года арендатор уведомил арендодателя о том, что он расторгает договор с середины июня.

Стороны подписали акт приема-передачи помещения, после чего арендодатель потребовал от арендатора неустойку в размере арендной платы за шесть месяцев то есть до конца года , сославшись на договорные условия.

Арендатор неустойку не оплатил, и арендодатель обратился в суд. Суды трех инстанций встали на сторону арендодателя, сославшись на принцип свободы договора. А из-за того, что арендатор не заявил о снижении неустойки на основании статьи Гражданского кодекса, сумма неустойки была взыскана в полном объеме постановление ФАС Волго-Вятского округа от

Расторжение договора аренды

К заключению договора аренды прибегают многие физические и юридические лица. Это обусловлено тем, что одни получают денежное вознаграждение, а другие решают свои вопросы размещения. Если это физические лица - жилищный вопрос, юридические лица - местонахождение офиса, организации, складские помещения и др. Но иногда одна из сторон расторгает арендные отношения.

Например, арендатор хочет иметь возможность досрочно расторгнуть договор аренды, если он найдет где-то помещение подешевле. В свою очередь арендодатель заинтересован в досрочном прекращении договора, к примеру, с арендатором-должником. В отличие от расторжения по взаимному согласию, когда воля сторон обоюдна и согласована, одностороннее расторжение практически всегда проблематично.

При этом в процессе арендных отношений возможны и нередко происходят различные непредвиденные ситуации, из-за которых арендаторы вынуждены покидать арендуемые помещения досрочно. Поэтому при заключении договора арендатору необходимо предусмотреть, как вести себя при наступлении подобных обстоятельств и преодолеть их с наименьшими затратами. С какими подводными камнями сталкиваются арендаторы коммерческих помещений и как на это реагируют суды, рассмотрим в материале. При заключении договора аренды недвижимости арендатору, даже предполагающему взаимовыгодное и долгосрочное сотрудничество с арендодателем, все же следует ответственно подойти к согласованию условий договора, учитывая возможность принудительного прекращения арендных отношений при отсутствии на то согласия и желания арендодателя. В частности, предпринимателям, равно как и юристам компаний, при заключении договора аренды недвижимости помещения следует крайне скрупулезно отнестись к согласованию условий договора аренды в части возможности арендатора досрочно расторгнуть договор в одностороннем порядке и сопутствующих такому расторжению условий.

Расторжение договора аренды помещения

Чем отличается отказ от исполнения договора аренды от расторжения договора аренды? Рассмотрим данный вопрос подробнее. Расторжение договора По требованию арендодателя ст. При этом арендодатель может требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения соответствующего обязательства в разумный срок ч. По требованию арендатора ст. Отметим, что договором аренды могут предусматриваться и другие основания досрочного расторжения договора по требованию одной из сторон ч. Односторонний отказ от договора Право на такой отказ может быть предоставлено стороне или сторонам договора аренды в соответствии с условиями этого договора с учетом ограничений, предусмотренных законом для случаев, когда не все стороны договора исполняют его в рамках своей предпринимательской деятельности п.

Уходя – уходи, или как оперативно расторгнуть договор аренды

Далее, как часто бывает арендодатель досрочно расторгает договор аренды без каких либо причин для этого, направив всего лишь арендатору уведомление о расторжении договора и передает помещение другому человеку на более выгодных для себя условиях. Либо дожидается истечения срока действия договора и отказывается его продлить на новый срок, и также передает помещение другому человеку. Зачастую люди ни знают что делать в этих случаях, разрушается бизнес, терпят убытки говоря при этом: что мы можем сделать если договором предусмотрено его расторжение в любое время по инициативе арендодателя без каких либо причин, либо говорят, что арендодатель хозяин же помещения, кому хочет тому и сдает и в его правах продлить договор на новый срок или нет. Все это ни совсем так. Арендодатель у которого возможно имеются штатные юристы в большей части пользуется юридической неграмотностью арендаторов и в связи с этим начинает диктовать им свои правила повышая арендную плату и т.

Когда арендатор вправе отказаться от договора? Москва Одним из принципов российского гражданского законодательства является закрепленный в статье ГК РФ принцип недопустимости одностороннего отказа от исполнения обязательства и одностороннего изменения его условий.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС Фото Право. Эксперты Право. Стороны заключили соглашение на 5 лет с момента государственной регистрации, которую Управление Росреестра по Самарской области произвело 21 марта года.

Расторжение договора аренды: как арендатору выехать из помещения, не неся дополнительные расходы

Виды аренды и особенности их оформления Как происходит расторжение договора аренды по инициативе арендатора либо арендодателя Расторжение договора аренды по Гражданскому кодексу осуществляется согласно статье , которая предусматривает возможность досрочного расторжения соглашения в одностороннем порядке через суд или на основе положений договора, предусматривающих возможность договора, а также по мирному соглашению между сторонами. Также допустимо расторжение договора при окончании срока действия договора или по соглашению между участниками договора. Расторжение договора аренды по инициативе арендатора или арендодателя Расторжение договора аренды в одностороннем порядке арендодателем осуществляется как по завершению срока действия договора, когда в одностороннем порядке, когда арендодатель расторгает заключенную сделку без обращения в суд.

ПОСМОТРИТЕ ВИДЕО ПО ТЕМЕ: Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ....

Правовая защита компании часов Договор аренды заключен на определенный срок В отношении соглашений, заключенных на определенный срок, в Гражданском кодексе нет отдельного упоминания о праве расторгнуть арендные отношения без обращения в суд. В нем указано только о возможности расторгнуть договор аренды независимо от его срока по инициативе арендатора в судебном порядке ст. Таким образом, отказаться от аренды немотивированно при отсутствии существенных нарушений со стороны арендодателя да еще и без суда арендатор не может. Это право у него будет, только если особо предусмотреть его в договоре. ГК РФ определяет требования, предусмотренные для порядка информирования арендодателя по факту прекращения договора аренды. Пример из практики.

Как расторгнуть договор аренды без объяснения причин

.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. . поведения что бы расторгнуть договор аренды без морального и.

.

Договор аренды без права расторжения арендатором

.

Как нельзя прекращать договор аренды: разъяснение ВС

.

.

.

Как правильно разорвать договор аренды помещения

.

Расторжение договора аренды по инициативе арендатора

.

Комментарии 2
Спасибо! Ваш комментарий появится после проверки.
Добавить комментарий

  1. travsihapi

    Каждый день проверяю написал ли ты что-нибудь новое. Классный блог. Жду с нетерпением возвращения. Успехов и новой волны.

  2. spinevdelhay

    Большое спасибо за помощь в этом вопросе.

© 2018 ecologywood.ru